O que são fundos imobiliários? Custa caro? Como declarar? Saiba tudo para começar a investir em 2021

Diversificar é a palavra de ordem no mercado financeiro quando se trata de investir dinheiro. Entre as opções de investimento estão os imóveis, que podem gerar uma renda recorrente com aluguéis, por exemplo, além da valorização do bem e da formação de patrimônio. No entanto, nem sempre é possível ou compensador para o investidor comprar um imóvel inteiro sozinho. É exatamente aí que entram os fundos imobiliários. Eles são uma excelente opção para quem deseja entrar no mercado imobiliário e ter acesso aos seus benefícios, porém, com maior liquidez e sem obrigações com a manutenção do imóvel.
Então, se você está buscando novas opções de investimento, precisa entender como funcionam os fundos imobiliários. Neste post, explicaremos o que são, como investir neles e quais os diferenciais deles em relação a outros ativos.

Vamos lá?

1. O que são os fundos imobiliários?

Existem diversos tipos de fundos de investimento no mercado financeiro, entre eles estão os fundos imobiliários, também conhecido como FII ― Fundos de Investimento Imobiliário. Eles nada mais são do que um grupo de pessoas que se reúne com o objetivo de realizar um investimento em comum em ativos imobiliários.

Os Fundos de Investimento Imobiliário são divididos em cotas entre os investidores e administrados por um gestor capacitado, que fica responsável por realizar os melhores investimentos com os recursos dos cotistas do fundo e, desse modo, garantir uma rentabilidade mais elevada. Em termo leigos: você se imaginaria comprando um shopping inteiro sozinho ou construindo um condomínio de apartamentos populares? Mesmo com recursos financeiros necessários para isso, a manutenção do empreendimento seria um problema.

No entanto, em um fundo de investimento imobiliário, você pode comprar um pedacinho do shopping e lucrar com os rendimentos gerados por ele, em aluguéis, por exemplo, sem se preocupar com a gestão do imóvel. O mesmo vale para os grandes condomínios comerciais e residenciais. Em um mesmo fundo, o gestor pode optar por investir em vários empreendimentos diferentes e, desse modo, diversificar a carteira reduzindo os riscos. O dinheiro dos investidores é utilizado para viabilizar os projetos imobiliários que receberam o investimento e o cotista só precisa se preocupar em receber os seus rendimentos. É mais simples e prático do que parece, não é mesmo?

2. Como funcionam os fundos imobiliários?

Os fundos de investimento imobiliário são negociados na bolsa de valores e, apesar de se parecerem muito com os ativos de renda fixa, eles são bem mais voláteis, como acontece com o mercado de ações. Os FII são lançados na bolsa por meio de um IPO (Initial Public Offering) como ocorre com as empresas que estão abrindo capital. A partir daí, com os montantes arrecadados, o gestor do fundo adquire os imóveis ― prontos ou em construção ― que julgar com maior potencial de rendimentos por meio de locação ou arredamento dos bens.

Os tipos de empreendimentos mais comumente utilizados para compor os fundos de investimento imobiliário são shoppings, aeroportos, hospitais, condomínios comerciais, agências bancárias etc. A quantidade de cotas disponíveis em um fundo de investimento imobiliário é limitada e, por isso, quem quiser adquirir uma cota em fundo depois de formado, terá que buscar por ela no mercado secundário, ou seja, comprar de algum investidor que está se desfazendo do seu ativo. Essas transações são realizadas por meio do Home Broker da corretora. Vale mencionar também, que os fundos imobiliários, por se tratarem de investimentos fechados, não podem ser resgatados. Portanto, o único modo de se desfazer deles é por meio da sua venda, ou seja, para que você entre em um fundo, alguém precisa sair ou se desfazer de parte de suas cotas.

3. Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Fundos de tijolo

É o tipo de fundo de investimento imobiliário mais comum e simples de entender. A receita dele é gerada pelo próprio imóvel, por meio de locações e arrendamentos. Considerando a ação do tempo nas construções e a possibilidade de ficarem vazios por longos períodos, podemos dizer que esse tipo de fundo oferece algum risco para seus investidores. Por outro lado, estamos falando de bens tangíveis, que, inclusive, podem ser visitados por seus cotistas, o que ocasiona uma sensação de segurança maior que os demais tipos de investimentos. A boa escolha desses fundos depende da experiência e bom senso do gestor.

Fundos de papel

São fundos nos quais a renda é gerada por operações do mercado imobiliário em que um imóvel é usado como lastro. O investimento é feito em títulos como os CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário) que oferecem rendimentos líquidos bem superiores às demais opções de fundo de investimento imobiliário. Os riscos nesse tipo de fundo também são bem menores, visto que são baseados em operações de crédito imobiliário, geralmente, realizadas por corporações em busca de recursos para financiar suas operações.

Fundos de fundos

Também conhecidos como FOFs, eles são compostos por outros fundos de investimento imobiliário, o que proporciona uma maior diversificação da carteira e consequente pulverização do risco. Embora seus custos totais acabem sendo superiores as demais opções, eles são interessantes para quem está começando no mercado de fundos imobiliários e ainda não em muita experiência. Fundos de desenvolvimento imobiliário Nos fundos de desenvolvimento imobiliário os recursos captados com a venda das cotas são utilizados para a construção dos imóveis, normalmente
empreendimentos residenciais, e a remuneração ocorre a partir do lucro obtido com a venda das unidades depois de prontas. São os fundos que oferecem o retorno mais expressivo, porém, também são os de maior índice de riscos. Quem opta por investir em fundos de desenvolvimento imobiliário deve acompanhar de perto o andamento dos projetos, tendo sempre em mente que eventuais mudanças podem impactar significativamente nos resultados que serão obtidos.

4. Como é o rendimento dos fundos imobiliários?

O modo como é feita a remuneração varia de acordo com cada tipo de fundo de investimento imobiliário. Nos próximos tópicos, você conhecerá mais detalhadamente os três rendimentos mais comuns. Acompanhe.

Dividendos

Os dividendos normalmente são pagos mensalmente. Eles são compostos pelo rateio do total arrecadado com os aluguéis dos imóveis que compõem o fundo, já com os devidos descontos da taxa de administração e despesas de manutenção do imóvel. Esse tipo de rendimento garante uma renda recorrente e é possível, até mesmo, viver de dividendos.

Valorização

Esse tipo de remuneração é mais parecido com o que acontece no mercado de ações. Trata-se da diferença entre o valor da compra da cota e o preço pela qual ela é vendida. Por isso, é preciso aguardar o momento certo para se desfazer do fundo. O ganho com a valorização só acontece no momento da venda, portanto, não é recorrente como acontece com os dividendos. O aumento do valor da cota pode acontecer em decorrência da valorização dos imóveis que fazem parte dela ou por alguma movimentação diferenciada do mercado.

Dissolução

A dissolução é a remuneração menos comum, já que acontece quando há a extinção do fundo. Nesse contexto, os imóveis que o compõem são vendidos e o total arrecadado é rateado, proporcionalmente, entre os investidores. Se os imóveis tiverem valorizado durante a existência do fundo, além dos dividendos que já foram recebidos mensalmente, ele ainda poderá gerar algum lucro na dissolução.

5. O que saber antes de investir em fundos imobiliários?

A principal da dica de investimento para quem deseja entrar no mercado de fundos imobiliário é, para evitar surpresas futuras, pesquisar bem sobre a composição do fundo. Todas as informações sobre eles, estarão presentes no prospecto e no regulamento, portanto, antes de tomar qualquer decisão, leia esses documentos atentamente. Para quem está começando nesse tipo de investimento, vale a pena, até mesmo, visitar os imóveis que compõem o fundo para entender o seu potencial de rendimento e valorização. Embora não seja a única métrica a ser avaliada, é importante também observar o dividend yield (DY), ou seja, a razão entre o valor da cota e o potencial de rendimento. Além disso, também é interessante analisar os aspectos dos imóveis que compõem o fundo que veremos a seguir:

• Localização;
• Padrão da construção;
• Inquilinos;
• Valor de mercado;
• Potencial de valorização;
• Solidez do gestor.

6. Quais são as vantagens de investir em fundos
imobiliários?

Cada tipo de investimento oferece suas vantagens e isso não é diferente com os fundos imobiliários. São vários os benefícios para os investidores que optam por eles. Conheça as principais delas nos tópicos a seguir.

Maior acessibilidade

Para um pequeno investidor é muito difícil ter a chance de comprar um shopping, por exemplo. É quase impossível, certo? Porém, por meio de um fundo imobiliário é possível, para quem tem poucos recursos ou ainda está iniciando nesse mercado, adquirir um “pedacinho” de grandes e lucrativos empreendimentos como shoppings, aeroportos, hospitais, condomínios residenciais e comerciais, entre outros. É possível iniciar um investimento em fundos imobiliários com valores bem inexpressivos. Existem cotas disponíveis a partir de R$ 2,00. Portanto, é possível começar com pouco e ir aumentando o aporte à medida que ganhar confiança nesse mercado.

Isenção de impostos

Os rendimentos recorrentes, ou seja, os dividendos ganhos com os fundos imobiliários são isentos de tributação pelo imposto de renda, para pessoas físicas que tenham menos de 10% em um fundo com, no mínimo, 50 cotistas pessoas físicas. Além disso, para obter a isenção, as cotas precisam ser negociadas exclusivamente na bolsa de valores. No entanto, é preciso ficar atento ao caso de lucro com a venda da cota, pois o imposto a ser pago será de 20% do valor total do lucro.

Diversificação da carteira de investimentos

Mesmo para quem está começando a fazer investimentos, não é segredo que quanto maior a diversificação da carteira, maiores serão as possibilidades de ganhos e menores os riscos, já que eles são pulverizados. Nesse contexto, os fundos imobiliários são mais uma possibilidade de investimento para compor a sua carteira, sem que seja necessário ficar restrito a eles.

Rendimentos mensais

Os dividendos são outro diferencial do investimento em fundos imobiliários. Como já mencionado, eles geram uma receita mensal recorrente isenta do imposto de renda, o que faz dessa opção de investimento uma das mais vantajosas, já que seus custos ficam restritos à taxa de administração.

Gestão profissional

Outra grande vantagem dos fundos imobiliários é a administração feita por gestores profissionais, normalmente, com experiência no assunto. Eles sabem exatamente quais são os melhores locais para investir, que tem maior potencial para valorização, quais os melhores momentos para a venda dos imóveis, entre outros detalhes que só quem está atuando diariamente no mercado consegue se manter atualizado.

7. Como funciona a liquidez dos fundos imobiliários?

Uma das maiores desvantagens de investir em imóveis é, no momento em que a liquidez se faz necessária, nem sempre é possível vender o bem rapidamente sem desvalorizá-lo para isso, sem contar que a burocracia envolvida faz com que o processo leve, até mesmo, meses para ser concluído. No entanto, quando se adquire cotas de um fundo imobiliário esse cenário se modifica, pois elas são mais facilmente vendidas, por meio do Home Broker, e a operação é bem mais ágil, disponibilizando a quantia referente a venda delas muito mais rapidamente.

8. Como investir em fundos imobiliários?

As cotas de fundos imobiliários podem ser negociadas a partir do Home Broker da sua corretora de valores, ou ainda, em ofertas públicas, as IPOs que já foram mencionadas, quando se tratam de fundos que estão se formando. O processo de compra é, praticamente, idêntico ao das ações. Embora a aquisição das cotas seja um processo bem simples, é necessário que você observe alguns fatores ao escolher o fundo no qual investirá. Além disso, ler alguns livros sobre investimento também é uma boa ideia, se você está começando na vida de investidor.

Veja nos tópicos a seguir, o que deve ser observado para que se faça uma boa escolha do seu fundo imobiliário.

Liquidez

Antes de comprar uma cota de um fundo imobiliário, é interessante observar o volume de negociações dela, já que essa informação revela o seu potencial de liquidez. Quando um fundo tem uma liquidez muito baixa, fica sujeito a oscilações repentinas na sua cotação.

Inquilinos

Observar esse aspecto reduz os riscos de perdas tanto por vacância quanto por inadimplência. Dê preferência aos fundos que tem inquilinos com maior confiabilidade de pagamento. Nesse caso, os imóveis comerciais, que já constituem um “ponto” conhecido, são os mais seguros.

Prazos de contrato de locação

O pagamento de dividendos de um fundo imobiliário só acontece durante a vigência dos contratos de locação, portanto, a medida que são encerrados, vai ocorrendo a vacância e os rendimentos mensais são reduzidos. Por isso, é importante analisar o prazo de duração de cada contrato de locação dos imóveis que compõem o fundo.

Cláusulas de revisão

É preciso observar se os termos dos contratos de locação estão dentro do estabelecido pela Lei de Locação de Imóveis Urbanos e com os juros de acordo com o praticado pelo mercado. Isso deve ser feito para evitar as ações revisionais propostas pelos inquilinos, capazes de reduzir os valores do aluguel com base na alegação de cobrança de juros abusivos. Esse tipo de ação é capaz de impactar negativamente os rendimentos do fundo de várias maneiras, tanto reduzindo os valores arrecadados, quanto gerando maiores custos operacionais e administrativos.

Localização dos imóveis

Os imóveis localizados em áreas nobres já são valorizados por natureza e, dificilmente, perdem valor. No entanto, existem os novos empreendimentos, construídos em áreas em desenvolvimento, que tem uma forte tendência à valorização à medida que a região no seu entorno vai crescendo em termos de infraestrutura.
Até existe o risco dessa valorização não acontecer de acordo com o esperado, mas é preciso manter o radar atento a esse tipo de oportunidade. Pois, se os imóveis que fazem parte do fundo se valorizarem durante a sua vigência, as chances de ganho de capital com a venda das cotas aumentam consideravelmente.

Custo de administração

Outro aspecto muito importante é o custo da taxa cobrada pela instituição gestora do fundo. Se ela for muito alta, interferirá nos custos do fundo, tornando-os menos atrativo. Porém, também é preciso considerar a reputação dessa instituição para evitar problemas como a má gestão do fundo. Em alguns casos, é válido pagar uma taxa um pouco mais alta em troca da segurança, desde que isso não afete seus lucros.

9. Quais são os riscos associados aos fundos
imobiliários?

Assim como qualquer outro tipo de investimento, os fundos imobiliários também oferecem algum risco e não se pode arriscar seu capital sem os conhecer. Por isso, listaremos nos tópicos a seguir, os principais deles. Acompanhe.

Riscos de mercado. Assim como qualquer outro tipo de produto do mercado financeiro, os fundos imobiliários também estão sujeitos às oscilações de mercado. Quedas de juros, variações na demanda, mudanças na política e na economia do país e do mundo são alguns dos fatores capazes de fazer com que as cotas de um fundo tenham o seu valor reduzido, ao menos, temporariamente.

Riscos de vacância

A principal fonte de receita para geração de dividendos vem dos aluguéis pagos pelos inquilinos, portanto, se houver unidades vazias, sejam lojas em shoppings, sejam apartamentos em condomínios residenciais, essa receita deixa de existir. Além disso, os custos com a manutenção dos imóveis também aumentam, já que deverão ser pagas pelo proprietário, no caso, pelo fundo.

Riscos de inadimplência

Do mesmo que no caso anterior, se o inquilino não pagar o aluguel e taxa de condomínio da unidade que ocupa, afetará diretamente no valor dos rendimentos obtidos pelos cotistas do fundo. Tanto pela quantia que deixa de entrar, quanto pelos valores da manutenção do bem que passam a ser de responsabilidade do fundo. Nesse caso, há a possibilidade de recuperação de, ao menos, parte desses valores, se o inquilino vier a quitar a sua dívida.

Riscos de liquidez

O mercado de fundos imobiliários ainda está se consolidando no país, por isso, nem sempre se consegue vender uma cota rapidamente, pode acontecer dela passar dias na bolsa sem que haja qualquer interessado nela. Isso dificulta bastante a vida de quem deseja sair de um fundo porque precisa de dinheiro rapidamente.

Falta de garantias

Muitos dos tipos de investimento disponíveis hoje no mercado são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito, também conhecido como FGC. Os ativos que contam com esse benefício, em caso de problemas com a instituição responsável, são ressarcidos até o valor de 250 mil reais. No entanto, os fundos imobiliários não têm essa garantia do FGC, o que os torna um pouco mais arriscados. Por isso, um modo de reduzir esses riscos, é se assegurar de que os imóveis que compõem o fundo estão cobertos por seguros e quais são as coberturas das apólices.

10. Como funciona a tributação dos fundos imobiliários?

Como já foi mencionado, não há tributação para só rendimentos com fundos imobiliários quando o investidor é pessoa física, desde que se atenda às seguintes condições:

• O investidor não pode ter mais que 10% das cotas de um mesmo fundo;
• O fundo precisa contar com pelo menos 50 cotistas;
• As cotas do fundo só podem ser negociadas em mercado de balcão organizado
  ou por meio da bolsa de valores.

Cabe aqui ressaltar que a isenção do imposto só é válida para os rendimentos, se houver ganho de capital com a negociação do fundo, incidirá uma alíquota de 20% sobre o total do lucro obtido pelo investidor.
Quando o investidor for uma empresa, ou seja, pessoa jurídica, os 20% de imposto incidirão tantos nos rendimentos recorrentes quanto nos ganhos de capital. Em nenhum dos casos o imposto é retido na fonte. Como você viu ao longo deste guia sobre fundos imobiliários, eles têm grandes vantagens sobre as demais modalidades, sendo uma das principais delas, a possibilidade de diversificação da sua carteira para pulverização do risco. Além disso, a isenção de impostos sobre os rendimentos, também, torna a opção bem atrativa. Eles são perfeitos, especialmente, para quem está começando no mercado de capitais.

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